Wynajmę na już

Z jednej strony umożliwiają znalezienie taniego i komfortowego noclegu w wielu miejscach na całym świecie. Z drugiej – pozwalają na inwestycje mieszkaniowe z gwarancją wysokiego zysku we względnie krótkim czasie. I choć pozornie sytuacja wydaje się klasycznym przypadkiem win-win, to w rzeczywistości nie zawsze jest tak różowo. Sprawdzamy, jak działa wynajem krótkoterminowy.

 

Nazywajcie to jak chcecie: aparthotele, couchsurfing, Airbnb,9Flats czy Wimdu – idea jest podobna. Kilkudniowy pobyt w apartamencie, zwykle zlokalizowanym blisko centrum miasta bądź w jego atrakcyjnych dzielnicach, jest zazwyczaj tańszy niż w „zwykły” hotel. Oprócz tradycyjnych rozwiązań hotelowych często oferuje dodatkowe udogodnienia: dostęp do kuchni, basen czy saunę, a nawet obsługę concierge czy wypożyczalnię rowerów. Wynajmowane przez internet, zyskują coraz to nowe rzesze fanów na całym świecie.

Surfing po kanapach, tylko płatny


Zaczęło się od couchsurfingu, czyli udostępniania przyjezdnym miejsca w swoim domu. Bartek z Karoliną dzięki temu najpierw zwiedzili kawałek świata, a dla kilku osób stali się gospodarzami, przewodnikami po Krakowie. – Chociaż dla studentów liczył się każdy grodz, to najważniejsze nie były darmowe noclegi – opowiada
Bartek, dziś trzydziestolatek, pracownik jednego z krakowskich startupów. – Istotne było raczej poznawanie ludzi, wejście w życie gospodarzy, wspólne posiłki i poznawanie kultur, czego nie da najdroższy nawet hotel. – Wraz z wiekiem i przypływem gotówki zaczęliśmy szukać bardziej komfortowych rozwiązań, nie zapominając
jednak o tym, co w podróżach lubimy najbardziej – dodaje Karolina.


Rozwiązaniem okazał się Airbnb założony w 2008 roku przez czterech kolegów, którzy zdecydowali się przyjąć do swojego salonu kilku uczestników dużych targów, dla których zabrakło miejsca w hotelach. Oczywiście, za pieniądze. Dziś aplikacja dostępna jest w 26 językach i gromadzi ponad 3 miliony ofert ze 191 krajów. – Nie jesteś uzależniony od gospodarza, masz własne klucze i możesz swobodnie kształtować swój czas – wymienia zalety Karolina. – A jeśli spotkanie z wynajmującym
jest dla ciebie ważne, to nadal masz szansę, choć zwykle jego obecność ogranicza się do przekazania i odbioru kluczy.

 

Popularność Airbnb oraz podobnych serwisów (jak Wimdu.com czy 9Flats) rosła niezwykle szybko, do czego przyczyniła się wygoda, bezpieczeństwo transakcji (system blokuje odpowiednią kwotę, która trafia na konto właściciela, kiedy potwierdzimy udany pobyt) oraz – co najważniejsze – ceny niższe niż w hotelach o podobnym standardzie. Dziś w samym Krakowie Airbnb oferuje ponad 300 lokali, Wimdu – ponad 800. A tabliczki z coraz wymyślniejszymi nazwami „apartamentów” wiszą już na co drugiej bramie w centrum miasta.

 

Zweckentfremdungsverbot brzmi groźnie


Kiedy Airbnb wchodził do Polski w 2012 roku, gdzieniegdzie na świecie podnosiły się już głosy, że wynajmowanie własnych mieszkań wpływa negatywnie na branżę hotelową, prowadzi do wyludnienia centrów miast oraz ogranicza klientom dostępność wynajmu długoterminowego. Efektem tego sprzeciwu były – choć przeforsowane dopiero po pewnym czasie – zmiany w prawie, które póki co objęły m.in. Madryt i Berlin. Na tle 65 tysięcy miast, do których możemy trafić dzięki Airbnb, to niewiele, ale „Zweckentfremdungsverbot” brzmi dla tego biznesu groźnie. W czym rzecz? Na mocy uchwały Zweckentfremdungsverbot berlińczycy nie mogą wynajmować przez internet całych mieszkań turystom, którzy zatrzymują się w mieście jedynie na kilka dni. – Wprowadzenie tego prawa było niezbędne ze względu na brak mieszkań na wynajem w Berlinie. Jestem całkowicie zdeterminowany, by zwrócić te mieszkania na rynek: dla obecnych i nowych mieszkańców miasta – tłumaczył tę decyzję Andreas Giese, szef wydziału rozwoju stolicy Niemiec. Nowe prawo jest bardzo restrykcyjne, bo osoby, które złamią zakaz, muszą liczyć się z dotkliwymi karami finansowymi o wysokości nawet 100 tys. euro! Działaniom Berlina z uwagą przyglądają się inne miasta, nie tylko u naszych zachodnich sąsiadów: do podobnych regulacji przymierza się wspomniany Madryt i Barcelona, zauważające natłok turystów (!), zaś Paryż w specjalnym podatku turystycznym otrzymał w zeszłym roku od Airbnb prawie 1,2 mln euro. W Nowym Jorku nie wynajmie się całego mieszkania na krócej niż miesiąc. O forsowanie takich przepisów łatwo posądzić lobby hotelarskie, które jednak odcina się od takich działań – w Berlinie pozew przeciwko Airbnb wyszedł ze strony mieszkańców, którzy mieli problem ze znalezieniem mieszkania na wynajem długoterminowy.

 

Plusy dodatnie, plusy ujemne


Oprócz finansowych, wynajem krótkoterminowy ma swoje skutki społeczne: wyludnianie centrów miast i przekształcanie kamienic czy bloków w quasi-hotele. – Z jedenastu mieszkań na naszej klatfot ce schodowej osiem to apartamenty pod wynajem dla turystów – opowiada Agnieszka, zamieszkująca w kamienicy tuż przy Plantach. – Tym, co najbardziej nam dokucza, jest hałas i zakłócanie spokoju. Turyści notorycznie dzwonią pod niewłaściwy numer, często słychać głośne imprezy, a co jakiś czas można spotkać na schodach pijanego, który nie może znaleźć właściwych drzwi – skarży się krakowianka. I dodaje, że chociaż centralna lokalizacja
jest wygodna i prestiżowa, to coraz częściej myśli o przeniesieniu się gdzieś, gdzie wynajem nie ma sensu. – Wprawdzie budujemy nieco dalej od centrum, ale sprzedaż pod inwestycje stanowi jeden z dwóch filarów naszych działań – słyszę w rozmowie z jednym z największych krakowskich deweloperów. – Zdarzają się klienci, którzy kupują kilka mieszkań obok siebie, by łatwo zapewnić im serwis sprzątający i obsługę, a później wypuszczają je turystom w wynajmie krótkoterminowym. Często może prowokować to konflikty z właścicielami innych mieszkań: raz nawet na wybudowane przez nas osiedle trafił dziennikarz
ze znanego programu śledczego – dodaje dyrektor biura sprzedaży, ze zrozumiałych względów off the record. Takie argumenty podnoszą między innymi hotelarze. – Nie dość, że nie zakłócamy niczyjego spokoju i dbamy o komfort gości, to jeszcze dostarczamy im szereg usług, które w apartamentach są niedostępne
– zdradza dyrektor znanej sieciówki.

 

Hotel + apartament, czyli…

Aparthotel. Na rynku nieruchomości to nie nowość, bo pierwsze aparthotele pojawiły się już w latach 80. XX wieku w USA, jednak ich popularność w Polsce
rośnie od niedawna. To – najkrócej mówiąc – hotel z wieloma właścicielami, zarządzany przez profesjonalnego operatora. Inwestycja jest mało skomplikowana: deweloper buduje hotel z pokojami lub apartamentami na wynajem. Inwestorzy kupują je, podpisując notarialny akt własności, ale po wybudowaniu pomieszczenia funkcjonują jak normalny hotel – są wynajmowane przyjezdnym na doby. Czasami na pierwszy rzut oka trudno rozeznać, czy ma się do czynienia z aparthotelem czy z hotelem „tradycyjnym”. Przy wejściu jest recepcja, często pojawia się bar i restauracja, basen czy centrum SPA, a nawet przestrzeń konferencyjna. Bonusem – ale dla inwestorów – są długoterminowe umowy z operatorem, które gwarantują kupującym wysokie zyski: stopa zwrotu waha się między 5 a 7 proc. rocznie. Zakup apartamentu w aparthotelu (w Krakowie jest ich dziś kilkanaście) wydaje się bezpieczną i atrakcyjną biznesowo inwestycją.
 

A Kraków na to?

Nie wiadomo. Wprawdzie w długofalowej Strategii Rozwoju Miasta (właśnie jest dyskutowana) uwzględnia się „zapewnienie mieszkańcom Gminy Miejskiej Kraków adekwatnych do potrzeb warunków mieszkaniowych o jak najwyższym standardzie”, lecz próżno doszukać się w tym względzie konkretnych działań. – Nie mówię,
żeby miasto dokładało się do inwestycji deweloperskich, ale mogłoby chociaż uzbroić teren czy rozwijać siatkę dróg tam, gdzie samo wyznaczyło zabudowę mieszkaniową – tłumaczy przedstawiciel jednego z inwestorów, który na swoim terenie zadbał także o infrastrukturę drogową. – Być może to pozwoliłoby
powstrzymać chaotyczną zabudowę, a bloki powstawałyby tam, gdzie miasto naprawdę tego chce? Trudno także poznać politykę miasta w kontekście wynajmu krótkoterminowego – nie normuje jej żaden urzędowy dokument, a osoby odpowiedzialne za mieszkalnictwo i rozwój w najlepszym wypadku odpowiadają enigmatycznie, że sprawa jest obserwowana, choć póki co ani w kierunku Berlina, ani w stronę Paryża Kraków nie pójdzie. Może szkoda?



Piotrek Banasik







Zapisz się do naszego newslettera




©2015 What's Up Magazine - wszelkie prawa zastrzeżone

What's Up?

Zapisz się do naszego newslettera i bądź na bieżąco.