Biurowi milionerzy

– Długodystansowa wizja rozwoju Krakowa to podstawowe zadanie dla władz; milion metrów kwadratowych w krakowskich biurowcach musi zapełnić się pracownikami – opowiada Jarosław Czerski, wiceprezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Piotr Banasik: Według raportu Colliers w tym roku całkowita powierzchnia biurowa w przekroczy milion metrów kwadratowych…

Jarosław Czerski: A kiedy ukazuje się ten wywiad?

Na początku marca.

– To możecie śmiało napisać, że bańka już pękła. Colliers przewiduje, że w tym roku powstanie w mieście ponad 270 tys. m kw.

Czy tam będzie miał kto pracować?

– Pyta mnie pan o przyszłość, na której obraz składa się wiele czynników o naturze ekonomicznej i politycznej, która ostatnie staje się barwna, choć mniej przewidywalna – jak będzie, pokaże czas. W Krakowie odczuwalny jest popyt na powierzchnie biurowe. W tym momencie mamy około 7 proc. pustostanów, co jest jednym z najniższych współczynników w skali całego kraju – otwarte jest jednak pytanie, co stanie się w chwili przyrostu kolejnych 200 tys. m kw. powierzchni biurowych. Wprawdzie żaden inwestor nie buduje bez podpisanych umów przednajmu, ale oczywiście spowoduje towzrost liczby pustostanów do poziomu około 10 proc. – czyli też całkiem akceptowalnego. Problemem może być rok 2018, w którym ma przybyć co najmniej kolejne 200 tys. m kw. powierzchni.

Od czego zależy zapełnienie tych przestrzeni?

– Mówiąc prosto: od tego, czy ktoś da pracę. A jak będzie się kształtowała sytuacja na rynkach międzynarodowych i na rynku pracy – póki co nie wiemy. Nie odejdziemy w tym przypadku od polityki, która może doprowadzić – poprzez zwiększenie inflacji i osłabienie złotówki – do tego, że znów będziemy przede wszystkim tanią siłą roboczą Były, oczywiście, próby szukania nowych rynków pracy – w biedniejszych państwach azjatyckich, ale wkrótce okazało się, że wydajność jest tam niższa i firmy wróciły nad Wisłę. Obawiano się kiedyś, że nie wytrzymamy konkurencji jeszcze tańszej siły roboczej, ale dziś widać, że wytrzymamybez problemu, bo broni nas czynnik jakości pracy..

Czy powrót do statusu „taniej siły roboczej” nie sprawi, że Kraków na tym straci?

– To, że złotówka może być tańsza, nie ma znaczenia jaki rodzaj usług będzie u nas lokowany. Taniość, o której wspominałem, nie wynika z charakteru zajęcia ani – tym bardziej – ludzi, a jedynie z różnic kursowych. Inną kwestią jest to, jak długo wykształceni i doświadczeni ludzie będą chcieli tutaj pozostać – na pewno ci najlepsi rozjadą się po świecie, co jest naturalną koleją rzeczy i nie ma co nad tym płakać. Muszą jednak pojawić się nowi specjaliści, którzy ich zastąpią.

Wydaje się, że rosną nie tylko powierzchnie biurowe, ale także ich jakość – zarówno jeśli chodzi o architekturę, jak i o wyposażenie. Na co w pierwszej kolejności zwracają uwagę firmy, wybierając swoją siedzibę?

– Jeśli chodzi o standard budynków, to inwestorzy starają się speł- nić wymagania certyfikatów LEED i BREEAM, które są brane pod uwagę przez najemców i świadczą o standardzie inwestycji. Dla najemców istotne jest przystosowanie budynku do własnych wymagań, jego położenie i cena najmu. Architektura – jak wszystko w życiu – raz jest lepsza, raz gorsza, ale w wymaganiach najemcy jest raczej na końcu.

Pomówmy o  nowych inwestycjach: oddany niedawno do użytku Axis przy rondzie Mogilskim, powstające High5ive wzdłuż ulicy Pawiej, Szkieletor… Nowe biurowce powstają przy Wielickiej i w okolicach Bonarki. Chociaż widać, że tworzą się centra, kampusy biurowe, to w Krakowie nie ma takich skupisk biurowców jak chociażby w stołecznym Mordorze na Domaniewskiej, gdzie po pracy ludzie jak pingwiny krok po kroku przedzierają się do komunikacji miejskiej. To dobrze czy źle, że nie ma u nas dzielnicy biurowej?

– Na pewno te pingwiny są mniej widoczne… A poważnie: dla komunikacji to lepiej, że masy ludzi są rozproszone i nie trzeba ich dostarczyć na określoną godzinę do pracy w jednym miejscu, a później odwieźć do domu wszystkich o tej samej porze. Ale nie jest też tak, że nie ma w ogóle obszarów o zwiększonej gęstości zabudowy biurowej – proszę zwrócić uwagę, jak zagęszczają się okolice dworca i fragment Grzegórzek między rondami Mogilskim i Grzegórzeckim – a linii tramwajowych w tym miejscu nie przybędzie, a ewentualne nowe połączenia ograniczone są przepustowością już istniejących. Polityka miasta nie może ograniczać się do stawiania znaków zakazu wjazdu i coraz to nowych, niezsynchronizowanych świateł na skrzyżowaniach. Mamy w Krakowie dwie rzeki: jedna to Wisła, którą wszyscy znają, druga – to tory kolejowe, które dzielą miasto i utrudniają poruszanie się po nim. Mam nadzieję, że inwestycje realizowane przez PKP nie tylko skłonią mieszkańców do poruszania się po mieście koleją aglomeracyjną, ale także udrożnią ulice.

Czy problemy transportowe albo sytuacja polityczna mogą wpłynąć negatywnie na popyt na przestrzeń biurową? Może w bliższej lub dalszej przyszłości okazać się, że pracodawcy przestawią się na pracę zdalną i tak duża przestrzeń biurowa nie będzie potrzebna? Grozi nam wysyp kolejnych „szkieletorów”?

– Na pewno wszystko da się rozebrać albo przerobić na inne funkcje – może zamiast loftów poprzemysłowych będziemy mieli lofty biurowe? Choć to raczej obiekty trudne do podziału na mniejsze jednostki… 

Piotrek Banasik

Ma aparat, dlatego robi zdjęcia (czasami nawet fotografie). Założyciel atelier fotograficznego BananStudio.pl. Miłośnik jazzu, kotów (w zasadzie kota – Szalika) i tarty ze szpinakiem, fan piłki nożnej.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *